離婚で財産分与を考える際、最も大きな財産として「不動産」が挙げられます。
もっとも、この不動産をめぐっては、名義がどちらのものか、離婚時に売却しない場合はどうなるのか、住宅ローンがオーバーローンの場合はどうなるのか、購入時の頭金はどう清算されるのかなど色々な問題があります。ここでは、よくご相談のある問題について基本的な考えをご説明します。
Ｑ不動産が夫の単独名義です。
財産分与では夫のものと判断されるのでしょうか？
Ａ婚姻期間中に購入し、ローンを家計から支払っているときは、名義に関わらず婚姻期間中にともに形成した夫婦の共有財産と判断されます。
ですので、妻にも権利が認められ、原則として分与の対象となります。
Ｑ夫が自宅に住み続け、売却しないと言っています。財産分与の金額はどうなるのでしょうか？
Ａ夫が住み続けているとしても、不動産は共有財産として分与の対象になります。
売却をしない場合は、「実際売ったらいくらになるか」という時価を調査し（一般的には複数の不動産業者に簡易査定をお願いします。）、その金額の分与を求めます。
残ローンがあるときは、時価から残ローンを控除した額が財産分与の金額となります。
Ｑ夫の単独名義の自宅があるのですが、オーバーローンです。オーバーローンの債務も分与の対象となり私が債務を負うのでしょうか。
Ａオーバーローン、つまり、不動産の時価を上回る住宅ローンの残債務がある状態のとき、その残債務が他の預貯金などのプラスの共有財産より大きければ、オーバーローンの債務は妻が負う事はないとされるのが、今の実務の取扱いです。
たとえば、住宅ローンの残債務が２５００万円あり、自宅以外のプラスの共有財産が１０００万円の場合、夫が２５００万円の住宅ローンの残債務を負い、自宅以外のプラスの共有財産１０００万円を夫５００万円、妻５００万円と分与することになりますので、妻は原則として債務を負いません。
逆に、住宅ローンの残債務が２５００万円あり、自宅以外のプラスの共有財産が５０００万円の場合は、最終のプラスの財産２５００万円を夫１２５０万円、妻１２５０万円と分与することになりますので、妻は債務を実質的に負うことになります。もっとも、この点については、個々取扱いがあるところですので、詳しくはご相談下さい。
Ｑ自宅購入時の頭金５００万円を私の両親が援助してくれました。この頭金は財産分与ではどう扱われるのでしょうか。
Ａまず、自宅がオーバーローンの場合は、残念ながら自宅はマイナスですので、財産分与で援助分を考慮することは困難です。
次に、たとえば、自宅が、購入時４０００万円で、現在２０００万円の時価であり、ローンがまだ１５００万円残っている場合です。
このとき、頭金５００万円は、購入時４０００万円の１／８の寄与と評価されますので、現在の自宅２０００万円の１／８、つまり２５０万円が妻側の援助として控除され、プラス部分５００万円を夫２５０万円、妻２５０万円と分与されることになります。